物業管理費包括哪些方面的費用（必知物業管理費計算方法）

小區路燈照明

隨著業主維權意識的增強，越來越多的業主開始關注自己所交物業費用的去向以及構成。其中，一項公共能耗費讓不少業主起了疑，這項收費到底是什么名目？

質疑：

交了物業費，再交“公共能耗費”

是否屬于重復收費？

家住江灣明發城的鄭女士反映，近期收到物業發來的交付通知，里面要求業主在房屋交付時預交一年的物業費、公共能耗費以及電梯運行費。鄭女士疑惑，交了物業費為何還要交公共能耗費？公共能耗費又到底是什么費用？

其實，很多業主都有類似的疑惑。家住綠地上方公館三期的林姓業主也表示，之前交房時，物業給出了繳費清單，其中“物業費1183.2元”、“設備費626.4元”、“公共能耗費300元”......該業主表示，物業費就是物業對小區各項設施設備的維護管理費用，那么公共能耗費完全應該包含在物業費里，為何還要單獨收取，這是不是重復收費？

釋疑：

公共能耗費與物業費相互獨立

可收取需單獨列賬

就業主們的疑惑，市物價局回應，根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》，物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中，物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用，這也就是業主們所說的物業費。而公共能耗費是物業管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用，屬于代辦服務費。

市物價局工作人員強調，公共能耗費之類的代辦服務費，物業公司可以收取，但是需要單獨列賬，合理分攤，并向業主公示。

三點追問：

1、公共能耗費怎么定？

通過走訪，記者了解到每個小區的公共能耗費的收費標準并不一樣，比如，北區光輝歲月小區公共能耗費每年每戶300元，天順花園小區每年每戶50元，佳家花園每年每戶100元，陽光美第小區每年每戶120元，還有一些老小區每年每戶只有48元，那么這項費用到底是怎么制定的呢？為此，記者采訪了市物業管理中心的工作人員。

該工作人員告訴記者，根據2009年市物價局出臺的《揚州市區物業服務收費管理實施細則》，代收代辦收費實行市場調節價。所以，公共能耗費應由業委會和物業公司根據小區實際情況協商制定，實行前期物業服務或是沒有業委會的小區，公共能耗費則由物業公司進行測算，然后按實分攤。該工作人員解釋：“每個小區的規模不同，景觀燈、噴泉等設施設備的配備情況也不同，產生的公共能耗費自然不一樣”。

2、多出來的公共能耗費怎么處理？

有業主提出，物業公司會提前收取一年的公共能耗費，然而一年運行下來，預交費用與實際費用總會產生差距，多了少了又該如何處理？

市物業管理中心的工作人員表示，公共能耗費原則上應該多退少補，但在實際生活中，為操作方便，大部分小區剩余的公共能耗費多用于抵充下一年的費用。同時，根據《揚州市區物業服務收費管理實施細則》的相關精神，如果上年的公共能源費沒有用完，物業公司下一年應該考慮降低標準收取，按實分攤。

3、空置房還用交公共能耗費嗎？

采訪中，也有業主表示，如果自己不住在小區，那么公共能耗費是否可以不用交？

對此，市物業管理中心的工作人員給出了否定的答案。他表示，根據《揚州市區物業服務收費管理實施細則》，業主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置六個月以上的物業，業主應事前告知物業服務企業，可按規定標準的百分之七十交納物業服務費、電梯運行費和公共能耗費。所以，空置房業主也需要交納公共能耗費，不過可以有一定的優惠。

知識普及：物業費包含什么？

公共能耗費與物業費為兩個不同的收費項目，那么物業費又包含什么呢？市物業管理中心的工作人員告訴記者，物業費是物業公司的服務成本，包含：1、物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業服務共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；3、物業服務區域清潔衛生費用；4、物業服務區域綠化養護費用；5、物業服務區域秩序維護費用；6、物業服務企業辦公費用；7、物業服務企業固定資產折舊費用；8、經業主同意的物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用和其他費用；9、合理利潤；10法定稅費。其中，就合理利潤部分，普通住宅物業最高不超過8%。