公允價(jià)值是什么（理解公允價(jià)值怎么計(jì)量）

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量及其影響

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)--投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。該準(zhǔn)則為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)提供了成本模式與公允價(jià)值模式兩種可選擇的計(jì)量模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，企業(yè)可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過"公允價(jià)值變動(dòng)損益"對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，而不再單獨(dú)計(jì)提。

受此影響，在目前房地產(chǎn)價(jià)格處于持續(xù)上漲的背景下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)，會(huì)受到利好的影響。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計(jì)價(jià)基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價(jià)值升值的影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價(jià)值計(jì)量模式，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，其公允價(jià)值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會(huì)影響當(dāng)年的利潤(rùn)。所以，預(yù)計(jì)2007年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)因新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化而出現(xiàn)大面積業(yè)績(jī)上升的說法，是沒有理論依據(jù)的。當(dāng)然，如果2007年期間或之后，房地產(chǎn)行情仍保持大牛市的話，因新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給該行業(yè)帶來的利好還會(huì)逐漸顯露出來。

金融工具的公允價(jià)值計(jì)量及其影響

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)--金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)定，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，例如企業(yè)為充分利用閑置資金、以賺取差價(jià)為目的從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入的股票、債券、基金等；再如，企業(yè)不作為有效套期工具的衍生工具，如遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)等。此外，企業(yè)可以基于風(fēng)險(xiǎn)管理需要或?yàn)橄鹑谫Y產(chǎn)或金融負(fù)債在會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產(chǎn)或金融負(fù)債以公允價(jià)值計(jì)量。這些被列為公允價(jià)值計(jì)量的金融工具，其報(bào)告價(jià)值即為市場(chǎng)價(jià)值，且其變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。這也意味著，如果企業(yè)能夠較好地把握市場(chǎng)行情和動(dòng)向，其業(yè)績(jī)即會(huì)隨"公允價(jià)值變動(dòng)損益"增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場(chǎng)行情相左，其當(dāng)期利潤(rùn)就會(huì)因此受損。所以，公允價(jià)值計(jì)量屬性可以被認(rèn)為是一把"雙刃劍"，與老準(zhǔn)則采用"只報(bào)憂不報(bào)喜"，從而使金融工具報(bào)告價(jià)值經(jīng)常被低估的孰低法有很大不同。

其他業(yè)務(wù)的公允價(jià)值計(jì)量及其影響

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，目前已頒布的38個(gè)具體準(zhǔn)則中至少有17個(gè)不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值計(jì)量屬性，對(duì)企業(yè)影響較大的事項(xiàng)除前文分析過的兩項(xiàng)外，還有非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組和非共同控制下的企業(yè)合并等交易或事項(xiàng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之所以對(duì)這些交易或事項(xiàng)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，主要是出于實(shí)質(zhì)重于形式的原則。例如，對(duì)于企業(yè)間具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣性資產(chǎn)交換，采用公允價(jià)值計(jì)量換出和換入的資產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是確認(rèn)企業(yè)非貨幣性資產(chǎn)的"售出"與"購(gòu)入"，"售出"資產(chǎn)的公允價(jià)與賬面價(jià)之差即為企業(yè)實(shí)現(xiàn)的收益。

而同類業(yè)務(wù)在老會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下只能按賬面成本計(jì)價(jià)，不能將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差異確認(rèn)為企業(yè)損益；類似地，如果企業(yè)在債務(wù)重組中用以清償債務(wù)的非貨幣資產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值，則高出的部分連同獲得的債務(wù)豁免，可以增加當(dāng)期利潤(rùn)；在非共同控制下的企業(yè)合并中，購(gòu)買方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額，體現(xiàn)在企業(yè)當(dāng)期損益中。這些交易事項(xiàng)中對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的采用，克服了因采用成本計(jì)價(jià)模式而對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的低估的缺陷，從而可以更真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。